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五部委联手拯救楼市:买房好还是买地产股?
2015年05月11日 15:30    腾讯

 
       央行住建部银监会昨日发布通知,将购买普通自住房的“二套房”首付比例下调至不低于40%,购买普通自住房公积金首付比例调整为20%,购买普通自住房的二套房公积金首付比例为30%,同时财政部国税总局宣布“营业税满五免征变为满二免征”。

  那么问题来了,是买房子好,还是买房地产股好呢?

  房贷新政超预期

  中金公司认为,房贷新政措施、时点均超预期,将带动地产销售。

  香港杜克资产管理有限公司投资总监杜先杰认为,央行这是一套组合拳,结合了宽松货币政策,以及加大投资刺激财政政策刺激的力度,对房地产发展起到正面作用。综合而言,对房地产投资市场是正面政策,尤其对刚需买家来说,房贷降低后,地产市场是稳中向上趋势,这也是中央的方向;即保重地产市场的稳定。

  民生证券管清友认为,鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期,房地产市场短期压力缓解。

  海通证券称,本次房贷新政如同“釜底添薪”,有望带动需求短期企稳回升,化解二三线城市地产高库存风险。

  买房?券商一致称不如买股

  民生证券管清友认为,本轮房地产调整是短期因素(信贷偏紧)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果,现在救市只能缓解短期问题,但无法扭转中长期趋势。房地产产业链不会因此复苏。

  管清友表示,房地产的投资属性将更多让位于消费属性,从纯投资的角度来看,房产造富的时代已经结束,未来将是股权造富的时代,不要去接下落的刀。

  杜先杰认为,纯粹从收益率来看,目前投资地产股优于买房,因为资本市场往往先于实体市场。

  中金公司称,当下是地产股最好的投资时间,2015年政策惊喜多于基本面,继续看多地产股表现,从估值看仍有20%的上涨空间。

  瑞信证券就此分析称,房贷新政对A股和香港市场地产股短期料有提振作用,但不一定能持续;新政对地产市场成交的实际刺激作用有多大还很难说。

  海通证券亦认为,人口结构转型背景下地产需求趋降是长期趋势,居民财富从地产向金融资产的转移不会变化,地产时代正在过去,金融资产为王的时代已经来临。

  地产股将爆发

  1、组合拳出手,措施、时点均超预期。政策放松预期更明确!

  二套房首付比例下调,是继2008年上次放松,过往6年以来第一次放松改善性需求;同时营业税政策也回归到2008年。从措施上来看,继上周五住建部国土部实行“紧供给”调控之后,刺激需求政策随即出炉,体现了国家支持自住、合理改善性住房需求的决心,明确了政策放松大方向,但出台时点上超预期。

  2、政策会有何实质效果?

  专家估计,二套房首付政策将使得二套房购买者的购房能力回到2012年前,或将拉动销售额增加0%~5%;如果未来二套按揭利率调整到基准,相当于名义房价下降约5%,。根据测算,二套房信贷政策变化,a)将使得购房能力指标(非农人口户均储蓄额/平均房价下的首付金额)恢复到2012年以前的水平;b)如果伴随二套房按揭贷款额度打开(比如2015年按揭贷款新发放额度同比提升10%~15%),将拉动销售额上升约0~5%左右;c)如果同时伴随二套房利率逐步下降至基准,将相当于名义房价下降4.6%~6.1%。

  而公积金首付比例下调将推动首次置业人群入场,拉动5%~10%的新增需求;如若伴随各地公积金贷款上限打开,效果将更加明显。截止2015年1月底,住房公积金提取额累计2.9万亿元,发放住房公积金个人住房贷款总额4.3万亿元,相当于按揭贷款总额的36%,一般而言,各城市使用公积金,使用商业贷款与一次性付款比例大约是2:5:3;而按照住建部前期规定,90平米以下户型贷款首付比例不低于20%,90平米以上户型首付比例不低于30%,估计此次公积金首付比例下调将影响使用公积金人群中约50%的需求(万科90平米以上户型占比约在50%左右),拉动5%~10%的新增需求释放,同时如果结合各地政府公积金贷款上限打开,效果将更为明显。

  营业税减免将来影响市场交易中约20%的二手房屋,其有效房价预计将下降5%-6%。同时看到营业税减免政策,以一线城市为例,2010年-2012年间的四大城市新房交易合计1.08亿平米,二手房交易1.12亿平米,年均销售量新房、二手房均在3000-4000万平米左右,营业税减免政策将涵盖到2亿平米的住房,相当于年交易量的5-7倍,但如果假设受惠房屋中有10%左右能够形成供应,将相当于年交易量约20%的房屋,实质房价下降5%-6%。

  3、A股地产投资逻辑:

  最好的时间就是当下,经济/地产基本面均偏弱,政策放松概率高,不能轻易下车;继续看多地产股表现。2015年政策惊喜多于基本面,继续看好地产股,而且从估值角度看,2.0x P/B才是地产股估值天花板,还有20%的上行空间,地产龙头排序:万科/招商/保利,中小市值公司:首开股份/中南建设/中华企业。成长型房企建议关注中南建设、泰禾集团、阳光城、中天城投、迪康药业;地产资源+互联网金融重点关注新湖中宝和泛海控股,特别强调北京区域地产股+地产金融地产股的机会。

【责任编辑:小婧】  
 
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