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商住房成交量回落 未来可能面临更大危机
2015年05月12日 10:55    京华时报

 
      在严格限购政策背景下一度“所向披靡”的商住房市场,随着住宅市场调控政策的逐渐放松,正面临前所未有的库存压力。在9·30和3·30两轮调控政策之后,北京楼市整体出现明显升温迹象,但商住市场却出现与大势相悖的表现,无论是成交量还是成交价格,均出现下挫。业内人士普遍预测,潜在的增量与高企的库存累加,商住市场还将在未来爆发出更大的危机,而控制总价、提升产品差异化与独特性、满足居住者复合性需求,才是商住房市场打响反击战的唯一出路。

  □数据

  成交量连续两年大幅回落

  据亚豪机构统计显示,2015年一季度,北京商住产品的成交均价为21959元/平方米,相比2014年的22331元/平方米小幅下降了两个百分点。

  与成交价格的小幅回落相比,北京商住市场成交量连续两年出现大幅下挫。数据显示,2013年商住产品的月均成交套数为2198套,2014年降至1112套,同比大降五成;2015年一季度,商住产品的月均成交套数进一步下滑至782套,成交的回落幅度高达三成。

  事实上,商住市场巨大的去化压力早在去年三季度已经出现端倪。亚豪机构统计数据显示,到去年9月底,北京商住产品库存达2.6万套,与二季度末相比,增加了近4000套,创下22个月以来新高。

  据北京市房协秘书长陈志介绍,此类产品相对集中的区域包括房山长阳区域、门头沟区域、大兴黄村和六环附近、通州台湖区域、通州运河核心区以及北六环未来科技城和北七家区域。“门头沟区域隔一条路的两个项目都是类住宅产品,每个项目都有四五千套的存量,两个项目都近1万套了,库存压力很大。”

  亚豪机构副总经理高姗分析,2013年北京住宅土地出让方式是在达到竞价上限之后竞建保障房、自住房面积,造成商品住宅用地面积缩减、地价高企,部分开发商为了平衡项目利润率,往往选择将商业公建用地中的可售部分开发为商住产品,以实现房企资金快速周转,这将造成今年商住产品进入供应高峰期。

  □原因

  规划僵硬过度供给商办写字楼用地

  据陈志介绍,规划已经脱离了目前的现状,在某些区域配建大型的商业和写字楼并不符合市场情况,也未顾及市场需求。事实上,不可能每个区域都能支撑起一个大型的商场,尤其是在电商的严重冲击之下。但土地的供应仍然有不少此类用地,按照人均10平米的办公面积计算,目前的供给也超过需求。这是此类产品极度过剩、长期积压、去化较慢的重要原因之一。

  另外,在目前的政策环境下,对购房者来说,此类产品并未获得住宅产品同等的待遇,首付和贷款的利率都比较高。“但是,这类产品是北京刚需市场的重要补充,很多住宅目前的总价都高达两三百万,远远超出刚需人群的购买能力,而类住宅产品户型小,总价低,是解决一部分人群居住问题的产品类型。”

  基于此,陈志认为,应该停止此类土地的供应,为企业正名,让企业名正言顺的去开发这类类住宅产品,作为住宅的补充上市。同时,北京市的规划调整中应充分考虑到这些,做好相关的教育等配套,尽量疏导,以保持社会的稳定和房地产的健康发展。

  政策利好挤压商住置业需求

  除了以上原因之外,还有一点不容忽视的,受限购政策影响,之前几年里商住产品的销售情况尚可,但近一段时间以来出台的政策利好并未覆盖商住,反而分流了商住的置业需求。上海易居房地产研究院研究员严跃进认为,无论9·30还是3·30均是针对住宅属性的商品房,在购买二套住宅的首付比例由6-7成降至3-4成后,商住首付依然维持着五成首付,这一点上,购房者选择的天平无疑向普通住宅倾斜。

  而从产品属性上说,和纯住宅楼相比,商住产品的居住品质存在很大的差距,私密性、宜居性都不能得到很好的保障,商住产品生活成本高、居住密度高、产权年限低的“两高一低”的劣势又被市场放大,因此销量重挫。

  □出路

  打造“独创性”产品

  随着调控政策的宽松,住宅市场的成交继续对商住市场形成分流,那些库存过高的区域,在售商住项目首先需要进一步调整价格、提高优惠促销的力度,降低首付和贷款利率过高的弱势,增强对于购房客群的吸附力。

  除了价格杠杆以外,商住产品的开发商还应在规划指标限制范围内,深化产品设计。在亚豪机构市场总监郭毅看来,当前一些开发商将商业办公用地设计为独栋或联排产品,也赢得了一定的市场认可,此外,商住中LOFT产品的占比较多,调整进深和面宽的比例可以实现产品的采光和通透性,错层的产品设计可以增加首层的面积,居住舒服度更高、功能性更强。

  具有稀缺性、独创性的商住产品同样能获得热销。今年4月,位于马驹桥的合生悦上城128套精装修房源开盘即售罄,在合生创展华北区营销总经理刘芸岐看来,稀缺性和独创性是项目热销的原因之一,与北京众多LOFT产品都是4.2米的层高不同,项目5.5米的罕见层高力压同类竞争产品。

  此外,对于市场需求的准确把握,也成为项目热销的原因,刘芸岐表示,在北京,如果想要三代同堂的生活,购房者需要购买200平米左右的物业,符合这个要求的产品大部分是大平层或者别墅,对于有一步到位的置业需求却又并非富人阶层的购房者来说,现在有一个200万搞定四居室的机会放在眼前,或许是一个最佳的选择。

  加大商业配套比重

  而对于商住产品普遍存在的生活配套欠缺的问题,不少房企开始在产品业态中加大商业配套的比例。

  位于门头沟的远洋新天地营销负责人告诉记者,远洋新天地在传统建制的新中式院落居住空间中,规划了公寓、写字楼、体验式风情商业、创意社区服务平台等多种业态,可以满足业主全面生活需求。此外,区域一些项目甚至打出学区房概念,吸引购房者。

  面对激烈的商住产品竞争,一些项目也开始进行产品功能创新,以提高项目吸引力,在房山长阳,五和万科长阳天地打出青年人创业的口号,销售人员表示,项目以“活力青年社区”为定位,汇集了花园公馆、精品住宅、运动公园、服务公寓、黄金商业五大业态,既可以作为青年创客的创业基地,同时也能够成为业主私享空间。此外,绿地集团也将在今年上半年在房山项目打造绿地版的共享办公产品,据悉,位于良乡的北京首个市级高校大学生创业实践及孵化基地预计今年5月正式投入使用。房山拥有庞大的青年创业客群和政策扶持,这也使得房山部分商住产品更偏向办公属性。

  总之,在商住产品的市场形势趋于恶化时,性价比才是王道,在控制价格的前提下提升产品,充分满足居住者的复合化需求,方可赢得市场。

  □现状

  A房山

  同质化竞争严重

  “去年4月份在良乡大学城买的LOFT商住项目,当时是每平米24000元,还是托人买的,谁知现在降到每平米18000元。”提到过去一年的买房经历,小王后悔不已,“当时买商住就是为了投资,谁知不升反降,还不如炒股。”

  小王在房山商住投资经历是整个房山楼市变迁的一个剪影。在经历上一波成交高峰之后,今年开年以来房山新房市场出现供应与成交回落情况,来自机构统计显示,今年一季度,房山新房供应2677套,成交1387套,分别较去年同期下降12.7%与29.6%。受到市场低迷影响,今年一季度房山新房成交均价为每平米18413元,较去年同期下跌7%。

  在房山楼市供应减少的同时,商住项目的占比在明显上涨,竞争日渐白热化,记者在长阳、良乡两个板块调查发现,打出不限购、低总价的商住项目扎堆,在同质化的竞争之下,房山商住产品价格开始明显回落。

  “前几年房山竞争最激烈的是刚需产品,现在是商住。”房山当地一位项目销售人士向记者表示,房山商住扎堆,已经成为房山库存压力最大的产品。

  B门头沟

  商业配套成短板

  自2013年年底以来,门头沟相继供应了一批住宅、商业和自住型商品房用地,伴随着这些项目面市,门头沟已经形成了高端、刚需和商住、酒店公寓多元的格局。去年底,商住项目的接连亮相又成为了区域楼市的一大特点。

  以华润悦景湾、鸿坤七星长安、西长安壹号、远洋新天地、中铁梧桐汇为主的低总价商住产品,将占据区域2015年主要供应量,各个项目价格均在3万元/平方米左右。

  门头沟一在售项目相关负责人介绍,门头沟区域的商住型产品近两年来并不多见,此次商住项目的放量,也与去年底到今年初的土地成交热潮有关,伴随着各地块规划的推进,未来将会有更多项目亮相门头沟。

  记者调查发现,目前门头沟商住项目大多打出“京西”及长安街西延长线的概念,突出门头沟交通的便利性吸引金融街、海淀等区域的购房者。以莲石、阜石两条地域高速为枢纽,贯通门头沟与城区。随着S1线和地铁6号线西延长线通车,门头沟将与北京西部核心区域彻底融为一体。交通便利性吸引了不少京西的首次置业的上班族,目前商住购房主力也主要集中在西四环、西三环沿线甚至西二环的购房人群体。

  不过,记者调查发现,门头沟分为新老城区两个板块,其中老城区发展成熟,无论是交通、医疗、教育还是大型商业,均较为完善。购房人入住即能享受完善的生活配套,不需要经历区域发展成熟的过渡期。而门头沟新城区成为目前商住扎堆区域,其生活配套方面则较为欠缺,有待发展。在这一板块,商业、医疗等日常配套还有待完善。

  C大兴

  潜在供应压力大

  曾经对外宣称将冲击北京在售商住LOFT最低售价的北京城建·北京密码项目,将在本月底继续推出其二期房源。该项目位于大兴区南六环外魏善庄镇,一期已于2015年2月5日开盘,项目户型是40-80平方米的精装修LOFT产品,均价1.7万元/平方米。

  销售人员近日告诉记者,从4月1日起,项目的优惠已经从原来的2万抵8万变成1.5万抵5个百分点,相当于总价打9.5折,“总价越高可能享受的优惠就会越大”。销售人员说,目前二期正在排号阶段,但仅排了60-70组左右。

  记者从北京市住建委网站上看到,今年1月底,该项目一期即1号楼共推出844套房源,目前已签约557套房源,签约面积34681.77平方米,成交均价为16820元/平方米。与1号楼同日取得预售证的还有2号楼、3号楼和4号楼,这3栋楼累计房源高达2537套。销售员所称的二期也就是2号楼,一共有713套房源,但销售人员表示,目前尚不知道二期是否会全部推出该批房源。

  除了开发商承诺的24000平方米临街商业及约21万平方米生态公园外,目前项目的配套主要有世纪联华超市、魏善庄医院以及卧龙双语幼儿园、孙村中小学、魏善庄中学。除了价格优势和毗邻首都第二机场的地段优势,目前项目的配套并不算完善。“真正繁荣起来应该是在第二机场修好之后”,一位业内人士表示,有机场的带动,这个区域才会慢慢步入高端区域。

  除了大体量的在售项目,大兴区域潜在的供应压力还表现在多个待售和待开发项目上。去年4月,大兴黄村集中成交多幅多功能用地,其中,万科和首开联合体以7.63亿元摘得大兴区黄村镇商业金融用地,建设面积94870平方米;恒大地产以41.6亿元总价配建36752平方米自住房和不少于15700平方米的限价商品房的代价摘得黄村公建混合住宅用地,总建筑面积为174840平方米;泰禾以51.7亿元拿下黄村两幅多功能地块,建筑面积分别为82719平方米和176549平方米。目前仅有泰禾方面公开表示,黄村项目将建成高端时尚的城市综合体,项目或将在今年入市。

  D通州

  商住项目分化明显

  作为近年来土地出让的主要区域,通州区出让的土地中有较多住宅属性之外的土地,其中,通州运河核心区、台湖和宋庄是此类土地出让较多的区域。根据亚豪机构统计,通州是商住产品的主要集中区域之一,商住产品的库存量高达8863套。

  记者五一假期期间走访了台湖等区域的商住产品项目,项目的分化相对比较明显。首开万科台湖新城的售楼处里有不少购房者看房,据该项目的销售人员介绍,其在售产品为LOFT精装公寓,户型面积为40-60平方米,主推万科精研49平方米全能小三居,最低总价130万元/套。紧邻该项目的泰禾·1号街区销售情况也较为乐观,所剩房源不多。

  相关的统计数据也显示,4月该项目销售了72套房源,成交均价为2.289万元/平方米,销售总金额为8149万元,位居4月份商住产品销售总金额的第三位。而位于同区域内的泰禾·1号街区则以6792万元的总销售额位于第四位。

  相对于以上两个项目而言,该区域里的其他商住产品销售并不顺畅。记者在某售楼处看到,买房人不少,但记者问了多数购房者,都是购买其住宅产品的,鲜有商住产品的购房人。而另外一个纯商住项目里,购房者更是寥寥,住建委网站显示,该项目去年拿到预售证的绝大多数房源依然处于可售状态。

  通州运河核心区也是通州商住产品的主要供应区域,据记者了解,目前在售的华业新北京中心项目正在排卡过程中,销售人员告诉记者,最先销售的是LOFT产品,排卡可享受1万抵3万的优惠,总价140万起,共有1976套房源。“我们第一次推出了500多套,现在已经排了270多个号了。”

  据记者了解,通州运河核心区自2010年开始出让土地,最早拿地的项目就是华业·新北京中心这个项目,截至目前共出让了41块多功能用地,规划建面368万平方米。

【责任编辑:小婧】  
 
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